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金茂上海北外滩卖楼记5亿整售后挂牌虹口项

2019-08-16 20:16:23来源:励志吧0次阅读

  观点地产 继2016年底5 亿出售北外滩一幢写字楼后,金茂又在近年末之时计划出售它在上海的地标性物业。

  中国金茂10月20日晚间宣布,其正筹划涉及出售其非全资附属公司上海银汇房地产发展有限公司、上海国际航运服务中心开发有限公司及上海星外滩开发建设有限公司各自50%股权( 目标资产 )的事项。目标资产将于上海联合产权交易所进行预挂牌。

  观点地产新媒体了解到,银汇房地产、国际航运服务中心分别负责在虹口区汇山码头西块地块及汇山码头东块、中块地块内从事商业及办公房地产的开发、经营;上海星外滩负责上海市虹口区海门路55号地块内从事商业及办公房地产的开发、经营等。

  根据上海交易所预公告显示,这三个标的的总资产达到了20 .0 亿。

  不到十年间,国航中心及星港国际中心两个项目从最初2万元左右的楼面价到如今最高超过10万元的售价,金茂获利不菲。

  挂牌虹口项目50%股权

  观点地产新媒体从上海产权交易所获悉,目前上述三个标的已列于交易所预披露栏中,而且公告中要求,意向受让方需同时受让三家公司的股权。

  截至2017年9月,银汇房地产营业收入6055.74万元,净利润4247.21万元,总资产 .05亿元;国际航运服务中心营业收入7952.60万元,净利润84 8.05万元,总资产77. 7亿元;星外滩营业收入为0元,净利润- 48.50万元,总资产92.61亿元。三个标的总资产达到了20 .0 亿元。

  据悉,早于2007年及2008年,上港集团及方兴地产(中国金茂前称)合资公司汇港房地产先后竞得了汇山码头东块及中块两部分,楼板价分别为1.40万元/平方米及1.5万元/平方米。2008年,方兴地产大股东中化集团将所持有的上海银汇50%股权即西块地块注入方兴地产。

  由此,金茂与上海国际港务集团分别持有了虹口区汇山码头东、中、西三幅地块亦即上海国航中心项目各50%股益。

  这三幅地块总规划用地面积14.27万平方米,总建筑面积将达56.67万平方米,计划建设商办、航交所和办公等共计17幢楼。

  由上海星外滩所持有的地标性建筑星港国际中心综合 于虹口区海门路55号地块,包括2幢26 米高的超高层城市综合体, 层高24米的商业裙房,被成为北外滩的 双子楼 。该项目总建筑面积41.61万平方米,其中地上建筑面积为24. 8万平方米。

  海门路55号地块于2012年12月,由金茂与上港集团于2012年以以56.8亿元竞得,刷新了上海总价地王记录,亦是彼时的全国总价地王,楼板价2 0元/平。

  据悉,国航中心及星港国际中心两个项目,以及上海港国际客运中心三个部分组成了金茂上海星外滩项目,总建筑面积超过150万平方米。

  其中,上海港国际客运中心早在2008年便与包括中化集团、中远集团、中海运集团等七个集团进行集中签约,签约额高达70亿元。金茂2017年半年报显示,上海港国际客运中心已经全部出售完毕。

  随后的几年间,国航中心亦出现多笔整售交易。

  接近金茂的人士向观点地产新媒体透露,此番股权出让主要涉及上海北外滩两个写字楼的出售,一是上述的星港国际中心双子楼,一是国航中心里的一幢写字楼。前者属于地标性物业,而后者货值并不大,是国航中心中仅剩的一幢写字楼。

  该人士称,北外滩的项目一直处于出售过程中,此前大多是整栋整售,不需要公告披露。经过这次出售后,金茂将完全退出与上港集团合作的北外滩项目,也因为采取股权出让途径,涉及到国有资产转让的相关规定,所以需要提前公告并进行公开挂牌。

  而且,若卖掉上述两座物业,金茂在北外滩的项目剩余两宗左右。

  金茂上海卖楼与选择

  对于选择在此时机出售,有外界人士认为,此举或是因为目前金茂的销售与全年业绩尚有一定差距所采取的措施。2017年金茂的全年销售目标为580亿元,但截至第三季度,金茂已实现销售 78亿元,虽然同比有49%的上涨,但仅完成目标的65%。

  对此说法,上述接近金茂的人士解释称,出售写字楼与业绩完成与否无必然关系,出售这两个写字楼项目是金茂年初制定的计划,计划一直处于推进当中。而且,从过往经验来看,金茂自2014年每年的 双十一 都会有大宗商品推售计划,选择在此时出售并无特别之意。

  观点地产新媒体查阅,2014年及2015年双十一当天,金茂星外滩分别有两幢写字楼成交,成交额分别为28.2亿元及2 .5亿元。其中2015年出售的上海 星外滩5号楼 以每平方米近10万元的单价卖出。在2016年的大宗商品推介会上,上海星港国际中心便作为其中的一项物业出现在其出售资产包中。

  2016年12月,国航中心1号写字楼亦被整售予国家投资开发公司,作价52.88亿元,单价超过8万元/平方米。据了解,该栋写字楼高度达200多米,是北外滩的地标性建筑。于2017年在上半年,国航中心亦已出售了一幢写字楼。

  在房企挤破脑袋都想进入的上海,金茂大手出售写字楼引来市场特别关注。高力国际华东区研究部董事陈铁东就对观点地产新媒体表示,企业对于出售的时机选择,一般会考虑到市场情况,以及内部的资金需求等因素。

  在2017年 月举行的业绩会上,金茂执行董事兼首席执行官李从瑞曾向观点地产新媒体表示,由于现下写字楼建设的量非常大,未来金茂有一些持有性项目也将会卖掉,以兼顾持有与开发规模的平衡。

  他同时表示,卖掉部分位于核心城市但价格已经到达顶点的持有型项目,公司会选择在一些新兴的城市再买回来别的一些物业。

  另有上海市场人士分析称,目前上海写字楼市场上的交易非常多,一方面是资金量比较大,有大量的资金愿意去收购,而且写字楼回报率也比较稳定;此外,出售一方可能是从自身资产配置的角度去考虑,转手也属正常市场行为。

  据机构数据显示,至2017年第一季度,北外滩地区写字楼存量达到151万平方米,是2008年存量的2.4倍。与此同时,北外滩的写字楼租金水平在近年来得到大幅提升,目前北外滩租金的十年增幅为92%。

  上海业内人士曾公开表示表示,北外滩属于写字楼销售市场比较活跃的区域。据统计,北外滩写字楼中有55%为销售楼盘,销售楼盘中有约三分之二为整售。

  分析指,从2007年拿地至今,金茂十年间通过出售上海北外滩的国航中心项目,收入不菲。虽然目前北外滩的租金已有所上扬,但与陆家嘴等区域仍有一定差距,企业可通过出售快速回笼资金。

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